Инвестиции в недвижимость Токио (обзор)

Инвестиции в недвижимость Токио (обзор)

Инвестиции в недвижимость Токио (обзор)

Инвестиции в недвижимость Токио (обзор)

Сейчас готовлю целый раздел в блоге, который будет посвящен инвестициям в недвижимость за рубежом и один из городов, который мне хотелось бы отметить особенно — это Токио. Инвестиции в недвижимость в Токио — для России очень новая тема, несмотря на то, что в поле зрения инвесторов из разных стран мира столица Японии входит в пятерку по объему вложенных средств. Что привлекает инвесторов в Токио и зачем покупать недвижимость в Японии? Предлагаю свой обзор.

Инвестиции в недвижимость в Токио (обзор)По итогам 2009-2011 годов по объему инвестиций в недвижимость, Токио уступает только Лондону. Суммарно за три года в разные типы недвижимости инвесторы вложили $50,4 млрд (для сравнения Лондон — $63,8 млрд, а на третьем месте Нью-Йорк — $44,9 млрд). Данные цифры немного другие по итогам только 2011-го года, там на первое место выбился Нью-Йорк, подробнее об этом читайте в предыдущем обзоре Инвестиции в недвижимость Нью-Йорка, однако свою привлекательность Токио сохраняет на высочайшем уровне. Полагаю в 2012-м году стоит ожидать примерно похожих результатов по трем крупнейшим городам на уровне $50 млрд долларов.

У инвесторов есть много мотивов, что бы покупать недвижимость в Токио

Японцы долгожители и каждый хочет иметь дом, в котором он смог бы жить всю жизнь, особенно учитывая восточный менталитет и традиционные особенности. Молодое поколение и вновь создаваемые семьи также хоте ли бы иметь личное пространство. Но у них несколько другие представления как это иметь свой дом — ввиду очень активного образа жизни молодые японцы предпочитают не связываться с покупкой недвижимости, а арендовать ее на длительный срок. Во-первых, жилье которое можно купить в Японии не всегда устраивает молодых японцев, во-вторых периодические сложности, связанные с обслуживанием и ремонтом — это точно не в интересах современного японца, он предпочтет заплатить, а часто переехать в другой дом или квартиру.

Недвижимость в Токио также является прекрасным капиталовложением. После нескольких лет дефляции, цены на недвижимость в Токио значительно снизились, а процентные ставки очень низкие. Например купить в ипотеку дом или квартиру в Токио намного выгоднее, чем в большинстве стран мира. При этом аренда по-прежнему достаточно высока. На 2012 год стоимость покупки квартиры в кредит и ставка по аренде примерно сопоставима, однако ввиду названных выше причин, молодые японцы предпочитают брать в аренду. Помимо финансовых преимуществ, потенциального инвестора привлекает качество строительства, оформление права собственности на квартиру и процесс покупки является прозрачными. По сути это безрисковые сделки.

Читайте также  Преодоление стилистических барьеров в общении с помощью приема структурирования информации

Важный вопрос, как объект для инвестирования, что лучше, квартира или дом?

И у первого, и второго варианта есть преимущества и недостатки. С квартирой проще по причине установленных норм обслуживания — коммунальные услуги, ремонт и прочее. Но высоки издержки и часто бывают трудности с парковкой, даже в крайних районах Токио. Если купить частный дом, то в нем наоборот, низкие издержки на обслуживание и парковку, но крайне затруднительно (по японским меркам) хозяйственное обустройство, коммуникации, коммунальные услуги. Кроме того, в большинстве случаев дома в Токио стоят дороже, чем квартиры. С другой стороны, может оказаться, что сумма всех платежей по дому окажется ниже, чем по квартире — это сильно зависит от выбора района приобретения недвижимости и некоторых других моментов.

Важный момент, на который следует обращать внимание при выборе — управление. В многоквартирных домах, как правило, существует орган, ведающий хозяйством по всему дому (вроде нашего домоуправления). Считается, что это несколько ущемляет права владельцев, так как многие вопросы решаются коллективно. В частном доме — сам себе хозяин и в большинстве случаев решения по управлению своим имуществом полностью лежит на владельце.

Вкладывая инвестиции в недвижимость за рубежом важно помнить, что в любой стране есть отличительные особенности покупки.

В Японии процесс приобретения жилья выглядит следующим образом

1. Необходимо выбрать банк, который предоставляет кредиты иностранным гражданам. Как правило этот выбор помогут сделать риэлторские и консалтинговые агенства Японии. Разумеется, до покупки жилья требуется положительное решение о предоставлении кредита.

2. Составление списка требований к объекту инвестиций. Необходимо переговорить со своим агентом, обсудить что это будет, отдельный дом, квартира или другой тип недвижимости (коммерческая, например). Здесь же определиться по бюджету и уровню приобретаемого жилья.

3. Поиск недвижимости — это позволят сделать тематические ресурсы (часто — сайт риэлтерского агентства, которое было выбрано в первом пункте. У них имеется огромная база квартир и домов, благодаря чему подобрать выгодный вариант будет просто.

Читайте также  Советники Форекс

4. Инспектирование и анализ рынка. Несмотря на то, что всю информацию можно получить в одном месте, спешить не стоит. Возможно имеет смысл обратить внимание на нескольких риэлтеров, познакомится с частными агентами и рассмотреть варианты покупки недвижимости напрямую.

5. Составление заявки на приобретение — это необязательное письменное выражение вашего интереса к покупке недвижимости на по определенной цене, однако в Японии очень щепетильно относятся к такого рода договоренностям. Заявка показывает продавцу серьезность намерений инвестора и благодаря ей начинается переговорный процесс.

6. Объяснение важных вопросов

Как только цена на объект недвижимости будет согласована, агент может приступить к процессу подготовки договора купли-продажи. Агент обязан исследовать детали будущей собственности и предоставить инвестору заключение Explanation of Important Matters. Этот документ определяет все существенные условия договора. Вы должны прочитать и полностью понять данный документ перед заключением контракта.

7. Заключение договора. Оно обычно происходит в присутствии агента в офисе и занимает около 2 часов. На данном этапе сделки инвестор, как правило уплачивает сумму 10% от стоимости договора, либо JPY10 млн. в момент его заключения.

8. После того, как договор на покупку недвижимости заключен, требуется документальное подтверждение предоставление кредита. На основании заключенного договора банк выдает окончательное подтверждение (обычно это занимает месяца до шести недель), оговариваются сроки и график платежей по ипотечному кредиту и другие особенности. Если по каким-то причинам ипотека будет не утверждена банком, то действие договора будет прекращено. На это случай требуется четко оговорить процедуру расторжения и издержки, связанные с расторжением договора.

9. Окончательное урегулирование, оплата и передача прав собственности. Окончательный расчет с продавцом происходит обычно в банке покупателя и заверяется нотариусом. Инвестор погашает остаток по договору, переводя на счет продавца деньги, выделенные банком, после чего собственность передается покупателю, документы, ключи и прочие элементы.

В дальнейшем с риэлтором можно обсуждать вопросы, связанные со сдачей недвижимости в аренду

Важно понимать, что подобные сделки несут определенные издержки. Суммарно они составят от 5 до 6% от стоимости недвижимости (это обязательные платежи и сборы, установленные японским законодательством), плюс к этой сумме требуется добавить стоимость услуг агента, которые нужно оговаривать на самом раннем этапе.

Похожее ...

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о